Все об уступке квартиры в новом доме

Сегодня есть несколько способов покупки квартир. Способом, набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ покупки квартиры в новостройке. Суть переуступки в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора цессии.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа недвижимости.

При приобретении квартиры в новом доме на условиях долевого участия, оформляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый участник - владелец жилья на стадии строительства. Именно это лицо - продавец своих прав требования квартиры от девелопера. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй участник сделки - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления такого 2-х стороннего договора застройщик является ответственным лицом и приступает к выполнению обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на уступку квартиры жилья, недвижимости, объекта потребуется, если, например, полностью не исполнены денежные обязательства (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Предмет договора переуступки — право требовать строящийся объект недвижимости.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Запросить у продавца оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация договора, то будет предоставлен файл с договором и электронной подписью.
• Убедитесь в благонадежности застройщика. Всю необходимую информацию можно найти в свободном доступе. Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является обладателем прав на нее.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках ДДУ, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Требуется согласие компании-застройщика на переуступку квартиры. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто может продать переуступку?

Приобрести недвижимость в жилом комплексе по переуступке можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими могут быть физические лица либо компании или закрытые ПИФ. Инвесторы владеют до нескольких квартир и хотят их продать потому, что покупали квартиру с целью дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в такой роли выступают организации которые работали с девелопером на проекте. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог быть привлечён для выполнения части работ: отделочные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком посредством готового жилья.
• Физические лица, которые покупают квартиру для своих целей, но решившие продать собственность в будущем.

Кто может стать собственником квартиры по переуступке прав?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может почти каждый. Как правило, основными причинами приобретения квартир по переуступке служат:

• Срочный переезд.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок покупают самыми первыми. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Если покупатель хочет приобрести квартиру в нужном районе или жилом комплексе, но квартир уже нет в наличии.

Главные плюсы квартир по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа по договору переуступки сопряжена с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям получить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Часто к переуступкам прибегают те люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены гораздо выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на стадии котлована.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Решая приобрести недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также тщательно подходить к проверке и сбору документов.

Документы для покупки переуступки

Чтобы оформить переуступку по всем правилам, обе стороны договора должны собрать определённый список документов:

• Если продавец квартиры состоит в браке, потребуется предоставить согласие на продажу в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика. Для получения разрешения дольщику нужно отправить письменное заявление девелоперу.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Project 6/3 в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки